不知不觉2021年的上半年已经快要结束了，这半年期间发生了许多事情，包括大马政府宣布国家进入紧急状态、国内实施了MCO 2.0和3.0两次的全面封锁，以及政府在2月份开始进行大规模的疫苗接种计划等等。这些政策与发展对马来西亚房地产市场究竟造成了什么样的影响？让我们一起来看看！
2020年爆发的新冠病毒（COVID-19）疫情在世界各地肆虐，连马来西亚也无法幸免。
在2021年，这场严重影响人们生活与性命、并且重挫全球经济的疫病仍在持续蔓延，而马来西亚各地在2021年上半年也出现疫情升温的迹象。
马来西亚的新冠疫情在2021年1月开始恶化，确诊病例不断突破高峰，迫使大马政府在1月11日至3月4日期间再度落实“行动管制令2.0”（MCO 2.0）以阻断病毒传播链。
在2021年6月1日开始，大马更进入了“行动管制令3.0”（MCO 3.0），为各行各业带来了又一次的冲击。
面对这么多轮的封锁措施，马来西亚的经济和商业活动皆受到影响，房地产市场也不例外。
究竟我国房地产市场在2021年上半年的表现如何？到了下半年是否有转机呢？现在就让我们一起来一探究竟吧！
2021年上半年马来西亚房地产市场5大趋势回顾
根据马来西亚国家房产资讯中心（National Property Information Centre，简称NAPIC）和国家银行（BNM）在截至2021年上半年公布的最新房地产数据*，PropertyGuru为你梳理了2021年上半年房地产市场的5大趋势。
*注：由于NAPIC需要等到各地的土地局将房地产交易登记在案后，才能将这些数据记录和统整在本身的系统当中，因此NAPIC的数据会有6个月左右的延迟。本文当中的数据来源是来自NAPIC在2021年6月所公布的截至2021年3月底数据。
趋势1：2021年第一季住宅房地产量价按季齐跌
NAPIC数据显示，2021年第一季度的住宅房产成交量共有5万2273间单位，较2020年第4季的6万200间下跌了13.2%。而相比2020年的同期数据4万7036间单位，则是上涨11.11%。
成交价值方面，住宅房产在2021年首季录得RM196.63亿的交易额，对比2020年第4季的RM208.87亿滑落了5.9%。相比2020年首季的住宅成交价值RM155.96亿，则是上涨26.08%。
这一波按季下跌的趋势主要是因为封锁措施限制了经济活动，加上受疫情影响许多企业没有派发花红、裁减员工薪金和消费者失业等原因，导致买家在2021年初普遍保持谨慎的消费态度，并把消费重点放在日常所需品上，暂时搁置买房计划。
此外，首季度也适逢农历新年期间，工作日较少，原本就是房市的交易淡季。
从整体来看，2021年第一季度的房地产成交量达8万0694间单位，按季下滑11.6%；成交价值则按季下跌5.8%，录得RM361.19亿。
2021年第一季马来西亚房屋成交量数据
2021年第一季马来西亚房屋成交价值数据
趋势2：马来西亚房价在2021年首季按季下跌
随着疫情日益严峻，马来西亚房价经历了2020年底的回升后，2021年初又开始了小幅的按季走跌趋势。
从NAPIC发布的2021年第一季初步数据可以看到，马来西亚房价指数（MHPI）从2020年第4季的201.2点微跌至200.3点；2020年同期则为199.7点。
此外，全国平均房价为RM432,220，比2020年第4季的RM434,013微跌0.4%，写下2020年疫情爆发以来最显著的按季跌幅。
在4个主要房市中，除了雪兰莪州Selangor的房价按季无变动外，吉隆坡KL、柔佛Johor和槟城Penang的房价，皆各别按季下跌了1.1%、1.2%和0.6%。
所有住宅类型的平均房价也陷入跌势。当中，半独立式和独立式住宅的平均房价按季下跌明显，分别降低0.7%和0.8%，达RM661,054和RM645,623。
高楼住宅同样走跌0.7%，平均房价为RM339,039。至于排屋则按季回落0.1%至RM406,040。
2021年第一季马来西亚房价走势
房产滞销（property overhang）一直是大马房市长久以来所面对的问题。不过最新数据显示，我国住宅滞销情况在近年来已有所改善。
根据NAPIC报告，2021年3月底的滞销住宅单位，从2020年12月底的2万9565间，下跌至2万7468间；滞销房屋价值也随之下跌，从RM189.2亿减少至RM184.8亿。
2021年第一季滞销住宅房屋数据
当中，多达58.1%或1万5947间滞销单位属于高楼住宅（比如flat、apartment、condominium这类公寓）；排屋也有7056间或25.7%的overhang单位；其他类型的滞销住宅则占16.3%，达4465间。
数据表明，房价介于RM500,000至RM100万的住宅房产最不受市场青睐的，这个价位的滞销单位多达9408间，占整体的34.3%，总值RM64.4亿。
此外，27.7%或7611间的滞销单位，是房价介于RM300,000至RM500,000的中价位屋子，滞销总值达RM31亿 。
另有，有24.1%或6610间的滞销单位是来自RM300,000以下的可负担住宅，总值RM13.5亿。
至于房价超过RM100万的高档屋子，这些滞销的单位占3839间或14.0%，总值RM75.9亿。
柔佛Johor房地产滞销情况最严重
纵观马来西亚各个州属，滞销情况最严重的是柔佛州Johor，共有6001间单位滞销。其次是槟城Penang的4477间，经济重镇雪隆区则以3679间排在第3位。
另一方面，纳入商业房产（commercial property）类别的服务式公寓（serviced apartment），滞销单位按季微跌0.3%，共有2万3533间，总值RM201.2亿。
在服务式公寓当中，多达65.4%或1万5399间未售出单位的房价介于RM500,000至RM100万；而滞销最严重的地区同样是柔佛州Johor，共有1万6537间。
趋势4：可负担房屋仍是主流
尽管马来西亚房地产市场景气低迷，但发展商仍然在2021年第一季共推出了5919间新住宅单位，当中以RM300,000以下的可负担房屋为主。
NAPIC数据披露，在新的住宅楼盘中，有地房产（landed property）占据62%或3669间单位，剩余的2250间或38%为高楼住宅。
当中，在2021年第一季已售出的新有地房产和高楼住宅楼盘，分别为805间和121间。
从价格来看，RM300,000以下的可负担房产仍是市场主流，占新推出住宅的40%，共2369间单位。
接着是RM300,001至RM500,000房产，占29.9%或1770间。
另有1752间（29.6%）新推出的楼盘的房价是介于RM500,001至RM100万，仅有28间（0.5%）为RM100万以上住宅。
2021年第一季马来西亚新推出住宅房产价格分类
吉隆坡KL新楼盘数量最多
在这段期间，吉隆坡Kuala Lumpur是2021年第一季全马最多新房屋楼盘推出的地区，共有1424间。
其次是1253间的雪兰莪Selangor，森美兰Negeri Sembilan以769间排在第3，彭亨Pahang则以740间紧随其后。
在这些地区当中，由于森美兰和彭亨距离雪隆区并不远，房价比雪隆一带相对便宜，因此获得购屋者青睐，引来发展商进驻开发新项目。
趋势5：住宅房屋贷款（Home Loan）申请和批准价值增加
申请房屋贷款是买房过程中的“必经之路”。根据国家银行BNM截至2021年4月底数据，2021年1月至4月期间的住宅房屋贷款申请和批准价值，自2月开始持续增加，反映了疫情下的马来西亚购房需求仍然稳定。
同时，马来西亚银行接收到的房贷申请，与所批准的房贷价值比例，依然维持在30至40%左右，显示银行在疫情期间依然持续提供贷款给买家。
2021年上半年马来西亚房地产市场回顾总结
马来西亚房地产市场目前正值疲软期，同时伴随着许多不确定因素，让买家普遍保持观望态度。
不过从另一角度来看，市场淡静表示购房竞争减少，房屋滞销意味着市场有更多选择，而房价低迷更能让买家“淘”到价廉物美的新家。
加上马来西亚政府延长了“拥屋计划”（Home Ownership Campaign，简称HOC）至2021年12月底，让买家享有房价折扣、豁免印花税等的购房优惠 ，帮助节省买房成本。
有鉴于此，目前的房市低迷期对买家来说，特别是低收入群体（B40）和中等收入群体（M40），正是难得的买房时机。
2021年下半年马来西亚房地产市场展望
虽然未来是无法预测的，但基本上能肯定的一点是：马来西亚房地产市场和整体经济接下来的复苏，都将受到COVID-19新病例数量和施打疫苗的速度影响。
只要新冠肺炎疫情受控、疫苗接种人数显著增加，各个经济领域就能重新运作，而消费者的信心和收入也会开始恢复正常，从而推动房地产市场的复苏。
而最重要的是，如今在拥屋计划HOC的买房优惠和房价折扣，加上在2025年底前购买的RM500,000及以下房屋能够完全豁免印花税等激励政策的加持下，如今可说是最佳的买房时机！
以下是7个马来西亚房地产市场在2021年下半年的走势展望：
1）房市复苏与经济前景紧密相关
大马房地产市场和买家预计在2021年都将保持谨慎和放缓的趋势，复苏程度将取决于国家的经济前景。
2）COVID-19新病例与疫苗施打有助提振房市
新冠病毒疫苗是抑制COVID-19疫情的重要措施。随着马来西亚自2021年2月24日开始，在全国范围内展开大规模的疫苗接种计划，这将有助提振买家、投资者及商业信心，改善人民情绪并促进整体经济加速复苏，房市有望在2021年下半年缓慢回温。
3）拥屋计划HOC与政府经济配套将继续支撑房市
政府在2020年和2021年推出的各种刺激经济配套，例如延长拥屋计划HOC、关怀人民刺激经济配套（PRIHATIN）、短期经济复苏计划（PENJANA），以及2021年马来西亚财政预算案下的激励措施等，将继续支撑马来西亚房地产的发展。
4）滞销房屋Overhang有望继续降低
拥屋计划HOC在减少滞销房产的问题上取得了成效。随着拥屋计划HOC进一步延长至2021年底，预料将继续刺激房市买气，发挥降低滞销房屋的作用。
5）滞销房屋Overhang为买家带来更多更价廉物美的选择
滞销房产（overhang）将为买家带来更多的选择，可趁着房价低位进场寻获价廉物美的房屋。
6）B40和M40有望迎来更多可负担房屋
在政府提供的各种豁免及优惠政策的激励下，发展商将继续为B40和M40群体建造更多可负担房屋，迎合市场需求。
7）政局不稳定将打击市场信心
马来西亚国内的政治不确定性，将促使房地产买家和发展商重新评估他们的计划和策略，有者可能会把买房或推出新楼盘的计划延后。
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