产业盈利税RPGT是你在打算出售屋子的时候，必须考量的税务之一。如果卖家忽略了这个房地产税在不同时间的税率的话，就很可能会在没那么恰当的时机卖房，从而导致自己实际的卖房盈利大大减少。
产业盈利税RPGT是什么？
产业盈利税RPGT/CHKT是什么？产业盈利税（英文Real Property Gains Tax，简称RPGT；马来文Cukai Keuntungan Harta Tanah，简称CKHT）是马来西亚最常见的房地产税务之一。
简单来说，在你出售房地产时，如果卖价比你当初购买这个房地产的价格来得高，那么你通过这次的出售所赚到的盈利，就会被征收产业盈利税RPGT。
无论你是一名打算卖房套利的房地产投资者，还是纯粹只想卖掉现有的房子、然后换到另一间房子的屋主，RPGT都是你要注意一笔房地产税务费用。
这是因为，马来西亚政府会经常地根据市场情况而调整产业盈利税的税率等，所以，作为一个精明的房地产投资者和屋主，你一定要紧贴这方面的最新资讯。
在过去几年，马来西亚的RPGT已经两度被政府进行更改。一次是在2019年财政预算案（Budget 2019）时，对RPGT的税率作出了一些调整；另一次是2020年财政预算案（Budget 2020）时，改变了RPGT当中有关房地产升值的计算日期。
如你所见，产业盈利税是一个经常被调整的房地产税务。不过，你也不用太过担心，因为我们会为你整理这方面的变动，帮你掌握最新的资讯。
产业盈利税RPGT在1976年至2019年期间的变动
产业盈利税RPGT是一项针对出售房地产的盈利来征税的房地产税。换言之，只要卖家用一个比收购价格更高的价钱，将本身的房地产卖出，那么卖家就需要支付RPGT。
这个针对房地产出售盈利征税的房地产税务，是在马来西亚的1976年产业盈利税法令（Real Property Gains Tax 1976 ）底下设立的。政府在1976年推出这个法令的原因，就是要遏止房地产市场的投机活动，以及防止房地产市场泡沫化。
Tip:所谓的“投机活动”，就是指投资者通过低买高卖的方式来炒房，以谋取巨额利润的行为。
RPGT可说是政府最重要的税收来源之一。同时，因为这些税务收入往往都会用来作为国家发展的用途，因此，产业盈利税的税率通常会根据国家的经济需求而有所改动。
自1976年开始实施以来，RPGT就经历了好几次的调整。政府甚至曾经在2007年至2009年期间暂停征收RPGT，随后在2010年恢复征税。
在2019年，政府又再调整RPGT政策。根据政府在2019年财政预算案（Budget 2019）当中的宣布：
凡是价格低于RM200,000、并且在第5年之后出售的廉价房屋，都可以豁免卖房时的RPGT，从2019年1月起生效
当时，政府也宣布将马来西亚公民在5年后出售房地产的RPGT税率，从原本的0%提高至5%
同时，外国人或公司在5年后出售房地产的RPGT税率，也从原本的5%提高至10%
这些关于产业盈利税的改动，都是时任财政部长林冠英在提呈2019年财政预算案时宣布的。以下是从2019年1月1日起生效的RPGT税率。
马来西亚产业盈利税RPGT税率
产业盈利税RPGT在2020年的变动
政府在2020年财政预算案（Budget 2020）当中再次对RPGT做出调整，那就是将RPGT的“结算基准年”（base year）从原本的2000年1月1日，改成2013年1月1日。
这表示，卖家在如今卖房所需支付的RPGT会变少了，因为一般来说，2013年的房价肯定会比2000年时的来得高。所以，用2013年作为结算基准年来计算出售房地产的收益，肯定会比使用2000年来得低。
不明白？没关系，让我们为你举例说明：
假设你在2000年1月1日以RM50,000购买了一间屋子，这间屋子在2013年1月1日升值到RM130,000，然后你在2020年用RM200,000卖掉。
按照产业盈利税原本以2000年1月1日作为结算基准年的规定，房地产估价及服务局 （Jabatan Penilaian Dan Perkhidmatan Harta，简称JPPH）会根据这间屋子在2000年1月1日时的预估价值（即RM50,000），来计算你卖掉屋子之后的收益（即RM150,000），然后对这笔出售收益征收RPGT。
但是，在产业盈利税的结算基准年改成2013年1月1日后，政府在计算你的出售收益时，用的会是2013年1月1日时的预估价值（即RM130,000）。因此，你在账面上的收益只有RM70,000，而你必须支付的RPGT因为收益少了而减低许多。
产业盈利税RPGT的税率是多少？
无论你是马来西亚公民还是外国人，只要你在马来西亚出售房地产时获得盈利，那么你就必须缴纳产业盈利税RPGT。
不过，如果你在出售房地产时并没有收获任何利润（原价卖掉），或者你在出售房地产时面临亏损（亏本卖掉），那么你就不必缴纳RPGT。
1）马来西亚公民和永久居民
凡是在购买房地产后的5年内出售房产的马来西亚公民和永久居民（permanent resident），都必须缴付15%至30%的RPGT。
同时，经过2019年财政预算案对RPGT的调整后，马来西亚公民和永久居民在第5年之后出售房地产，也将会被征收5%的RPGT。
2）外国人与非大马公民
如果是外国人和非大马公民，第5年之后的RPGT是10％，5年内则是30％，相差相当远。
3）公司
假如一家公司的有形资产当中有75%是房地产，那么公司在出售股份时也必须支付10%至30%的RPGT。
怎样才可以不用给产业盈利税RPGT？
根据1976年产业盈利税RPGT法令，如果卖家符合以下几个特定的情况，那么他们出售房地产所获得的收益就可以不必支付RPGT：
还有政府在2020年6月5日宣布的最新RPGT豁免优惠
在2020年，因为2019冠状病毒 （COVID-19）疫情导致政府被迫实施行动管制令 （MCO），从而重创了马来西亚的经济活动，因此，为了舒缓疫情和MCO对大马经济的影响，首相丹斯里慕尤丁（Tan Sri Muhyiddin Yassin）在2020年6月5日宣布了短期经济复苏计划（PENJANA）。
政府也在PENJANA当中宣布，只要满足以下条件，出售房地产的产业盈利税将获得全面豁免：
出售的房地产属于住宅产业（residential property）
屋子在2020年6月1日至2021年12月31日期间出售
每个人最多只能享有3间屋子的RPGT豁免优惠
可扣税亏损（Allowable Loss）是什么？
说到产业盈利税，你可能有听说过“可扣税损失”（allowable loss）。所谓的可扣税损失，就是指当一名屋主在同一个课税年内出售一间以上的房地产，而其中有些房地产是亏本卖出的，那么屋子就可以用这些亏损，来抵消其他交易赚取的盈利。
举例来说，假如你出售一间房地产时蒙受了RM20,000的亏损，然后出售另一间房地产则获得RM100,000的收益，那么你必须支付的RPGT只是RM80,000。
值得注意的是，“可扣税损失”也可以被挪到未来的纳税年，意思是你可以在下一年用这些亏损来抵消你未来需要缴纳RPGT的盈利。
可扣税费用（Allowable Expenses）是什么？
除了用可扣亏损（allowable loss）来减低产业盈利税，你在出售房地产过程中所产生的任何附带费用，也可以用来扣税，而这些费用就称作可扣税费用（allowable expenses）。
一般上，可用来在RPGT方面扣税的费用，包括你在提升、改善或保养房产方面的开销。这些可扣税费用包括：
提升或改善（Enhancement）：你在装修、扩建、提升屋子等方面的花费，都可以用来抵消你卖房的盈利。假如你花了RM20,000来扩建你的排屋，那么这笔费用就可以用来抵消你卖房时的RPGT。
保养（Preservation）：假设你的屋子是一栋历史木制建筑，然后你又要保存它的外观，于是你花费了RM 40,000进行特殊的木材保护工作，以防止房屋腐烂，那么这笔RM 40,000的费用就可以用来抵销你卖房时的RPGT。
有一点要注意的是，内陆税收局（英文IRB，马来文LHDN）的税务官员很喜欢看收据。如果你没有办法提供清楚的收据，证明你确实花了这笔钱，那么他们就不会让你抵消有关的产业盈利税。
产业盈利税RPGT怎样计算？
产业盈利税RPGT的计算方法非常简单。首先，你要把可征税所得（也就是卖房的盈利，买价和卖价之间的差异）计算出来。然后，你再将可征税所得乘以相关的RPGT税率，就能得出你必须支付的产业盈利税了。
以下是一个简单的例子：
A小姐在三年半前，以RM500,000购买了一间屋子，后来以RM800,000的价格售出
A小姐的应纳税所得（卖房盈利）是RM300,000
A小姐必须支付的RPGT就是：RM300,000 x RPGT税率（取决于她持有该产业的时间以及她在马来西亚是否具有公民身份）。
如果她是一名马来西亚公民，那么她的RPGT税率就是20％，因此RPGT税额为RM60,000
我们在这里用表格为你呈现不同情况的RPGT税额，但你要注意的是，这个表格是没有将可扣税费用或者亏损纳入的。
产业盈利税RPGT的持有房地产时间（Holding Period）是怎样计算的？
你出售房地产的时间点稍有不同，往往会导致你最终要付的产业盈利税RPGT相差了数万令吉。
从刚刚的例子来看，如果A小姐在一年前出售她的产业，那么她的RPGT税率将是30％，而不是20％。 这意味着，她必须多付RM30,000的RPGT！
那么，RPGT对持有房地产的时间，是从什么时候开始计算的呢？答案是：从房地产的买卖合约（Sale and Purchase Agreement，简称SPA）的日期开始计算的，而不是从屋主拿到钥匙（vacant possession）的那一天起计算。
而持有房地产的最后一天，就是房地产正式售出或买卖双方签署书面协议的那一天。其中，房地产正式售出的日期，可以是最后一笔款项付清的那一天。
除了房地产的持有时间，卖家也应该知道，RPGT的结算基准年（base year）已经在2020年财政预算案（Budget 2020）中，从2000年1月1日改为2013年1月1日。
所以，如果你如今卖出的屋子，是在2013年1月1日之前购买的，那么这间屋子的原价就会以2013年时的预估价值作为基准，这就表示你不必缴纳那么多的产业盈利税了。
产业盈利税RPGT要在什么时候给？
你必须在出售房地产的60天以内提交产业盈利税RPGT的申报表，否则就会被征收10%的逾期罚款！
如何提交产业盈利税RPGT申报表？
大多数情况下，卖家都会委托律师帮他们提交产业盈利税RPGT的申报表。不过，如果你想自己处理的话，可以参考以下的步骤：
填写房地产出售（CKHT 1A）表格、买卖合约（SPA）表格以及其他可扣除RPGT的文件
如果你打算申请RPGT豁免优惠，记得填写1976年产业盈利税表格（RPGTA 1976，简称CKHT 3）第27条底下的通知（Notification）栏目
让你的买家填写房地产收购表格（Acquisition of Real Property Form，简称CKHT 4），并附上买卖合约的副本
在出售房地产的60天以内，到临近的内陆税收局（LHDN）分行呈交所有的表格和文件
所有表格可以在任何LHDN分行索取，或者到LHDN的网站下载。
在呈交所有产业盈利税的表格后，接下来就要完成整个房地产的销售过程。在这个过程当中，卖家的律师将保留房地产售价的3％，并且在60天内提交给内陆税收局。任何超出的金额，IRB将会自动退还给你。
最后，记得、记得、记得要在60天内申报RPGT，否则你有可能面临10%的罚款！
产业盈利税RPGT在调整后的优缺点
没有人喜欢缴税，然而税收却是一个确保国家正常运作与发展的重要收入来源。那么，产业盈利税RPGT经过2019年和2020年财政预算案调整后的优缺点是什么呢？
如果我在卖房的时候没有获得任何收益，应该怎样？
如果你在出售房地产时没有任何收益或者面临亏损，那么你就不需要缴付产业盈利税RPGT。
如果你想要知道自己应该要缴多少的产业盈利税，你可以将产业的卖价减去买价，来计算你的卖房收益或者亏损。你在计算的时候，也别忘了扣除卖房的费用，比如律师费、手续费、广告费和印花税等。
只有在获得盈利的情况下，卖家才必须缴纳RPGT。而你实际应该要支付的RPGT，就是用卖房的收益乘以有关的RPGT税率，而计算出来的。
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