很多人都知道，如果想减少房屋贷款利息和提早把房贷供完，最直接的方法就是每一期都供多一点房贷。但你知道吗？马来西亚不是每一家银行和每一种房屋贷款产品都允许借贷人这么做的哦。究竟哪一种才具备这个功能呢？
大多数人在购买房子时，都没有办法立即拿出一大笔钱付给卖家，而这也正是我们要向银行申请房屋贷款的原因。
然而，随之而来的房屋贷款利息往往是一个长达数十年的沉重财务负担，也是很多人会想尽办法减少的一笔费用开销。
在我们教你如何节省房屋贷款利息之前，让先我们先来了解贷款利息的基础知识和计算方式。
房屋贷款（Home Loan）是什么？
所谓的房屋贷款，其实就是指房地产买家向银行借贷来购买房地产的一种贷款。
在如今的马来西亚，房屋贷款利息是银行根据各自的基准利息（Base Rate，简称BR），再加上本身的利息赚幅计算出来的。
房屋贷款的利息是怎样计算的？
计算房屋贷款利息的其中一种方法，就是“余额递减法”（reducing-balance method），也就是根据你每个月偿还供期后的贷款余额，来计算你还须支付的利息。
简单来说，你在按期还款后，偿还的款项中的一部分会用来支付银行的利息，其余部分则用来偿还你借贷的本金。
你需要支付的利息总额 = 贷款本金 x 利息（%）
通常你借贷的本金越多，你的分期付款用来支付利息的部分就越多。
而按照房屋贷款这样的机制，只要你有办法把借贷的本金减少，那么你在整个贷款期间需要支付的利息就会变少。
因此，有些借贷者在每个月偿还房贷的时候，会多付一些供款来更快地降低借贷的本金，从而减少贷款的利息。
详细的情况如下：
有注意到你每个月支付的利息越来越少，而偿还的本金越来越多吗？
每个月供屋子的时候供多一点，用更快的速度减少你的房屋贷款本金
如果经济能力允许的话，你可以每个月供多一点。因为如上文所说，若你的贷款本金越高，你要支付的利息就会越高。
那么，究竟怎样才能快速地减少贷款的本金，从而节省房屋贷款利息呢？答案就是利用semi-flexi loan（半灵活贷款）和flexi loan（灵活贷款）的特点。
每个月供屋子时额外多供一些，可以更快地减少你的贷款本金，不过要这样做的前提是，你的房屋贷款一定要是semi-flexi或flexi。
如果你打算这么做，记得跟银行确认自己是否可以在紧急要用到钱的时候，把之前供多的款项提领出来。
你也要问清楚这些多付的供款到底是用来偿还贷款本金，还是银行只是把这笔钱用来抵消下一期的供款。
哪一种类型的房屋贷款可以让你节省房贷利息？
如果你想要多付供款来节省房贷利息，你就一定要选择flexi loan（灵活贷款）或semi-flexi loan（半灵活贷款），而不是term loan（定期贷款）。
但这三种类型的房屋贷款到底有什么区别呢？让我们为你逐一剖析：
马来西亚的房屋贷款类型
Term loan（定期房贷）
Semi-flexi loan（半灵活房贷）
Flexi loan（灵活房贷）
1）Term Loan（定期房贷）
定期房贷的还款期和分期付款的金额都是固定的，而且一般都不允许贷款人额外缴付供款来减少贷款利息。因此，贷款人多付的供款将被用来偿还下一期的分期付款。
不过，贷款人可以向银行要求把多付的供期用来偿还贷款本金，但这要看银行是否批准。
如果你没有事先通知银行就多付供款，那么你多付的金额只会被存放在银行账户里，而且不能提领出来。
这笔多付的款项不但不能帮助你节省房贷利息，银行也不会给你存款利息。
2）Semi-Flexi Loan（半灵活房贷）
Semi-flexi loan不像term loan那样严格，但又不如flexi loan那样方便。
使用semi-flexi loan房贷户头的借贷者可以不必另外向银行申请，就享有支付额外供款来降低房贷利息的便利。
这就是说，你每个月多付的金额都可以用来减低贷款本金，从而减少贷款的利息。
你也可以到银行提领之前多付的金额，不过你有可能需要支付一些手续费，而且有些银行可能会要求你事先跟银行提出申请，才能把这笔款项提领出来。
3）Flexi Loan（灵活贷款）
Flexi loan不止可以让借贷者多付供期来降低房贷利息，也允许贷款人在需要时把预付的款项提领出来。
一般上，flexi loan会跟你的来往户头（current account）连接在一起，然后你每个月的房屋贷款分期付款会自动从这个户口的余额扣除。
而你在这个来往户口存入的多余金额，可以自动用来减少贷款的本金，不需要另外申请或被征收额外的费用。
在选择房屋贷款类型的时候，有什么需要注意的吗？
看到这里，你可能会以为flexi loan就是最好的选择，不过，这类型房贷也是有一些值得你注意的缺点！
首先，有些银行会对要求flexi loan的借贷人支付一笔月费（通常介于RM5至RM10之间），让来往户口保持活跃。
另外，有些银行的 term loan利息会比flexi loan来得低，而且并非所有银行都有提供flexi loan这种贷款产品。
简单来说，如果你有充足的资金，那么flexi loan会是比较好的选项。如果你没有太多可使用的资金，那么定期房贷可能会更适合你，因为这类型贷款的利息通常较低。
把房屋贷款拿去再融资（Refinance）
你也可以把你的房贷拿去再融资（refinance），以享有更低、更优惠的利息。
简单来说，再融资就是申请一个条件更加优惠的新贷款（比如利息更低），然后用这个新的贷款去将旧的贷款还清，接着继续偿还这个条件比较优惠的新贷款。
1）再融资（Refinance）的运作方式如下：
再融资前：
假设你现在有一个30年期限的RM450,000房贷，其利息是4.6%，每月供期RM2,307。
再融资后：
10年后，银行提供的房贷利息降低到4%，而你的房贷还剩RM361,549没有还完。
所以，如果你在这个时候以4%申请一笔价值RM361,549的贷款，你的每月供期将是RM2,191，每个月的分期供款比之前少了RM116，总共可以帮你节省RM27,840的利息。
虽然再融资看起来好像很有吸引力，但是你要留意原本的房贷是否还处于锁定期（lock-in period），还有纳入再融资的费用后，是否真的能够帮你省钱。
2）再融资的费用
这里说的再融资费用，一般包括：
房地产的估值费
律师费
银行放款的费用
印花税
这些费用通常是贷款金额的2％至3％。
3）房屋贷款锁定期
许多房屋贷款都有锁定期（lock-in period），如果借贷人在这个锁定期内把房贷还清，就会被银行征收一笔额外的费用。
一般上，这笔额外的费用最高可达贷款金额的5%，所以是一笔不小的费用。
2021年马来西亚银行的房屋贷款利息
要怎样知道哪一种房屋贷款最适合你？
市面上有那么多的银行和房屋贷款产品，哪一种才是最适合你的呢？
由于每一家银行的房贷利息和最长偿还年限都不同，所以，最终还是要取决于你个人的情况和需求。
马来西亚银行目前的贷款利息是多少？
马来西亚的放贷利率分成基准利率（Base Rates，简称BR）和基准放贷利率（Base Lending Rates，简称BLR）两种，而你的房屋贷款利息就是用这些利率作为基准的。
你可以点击这里浏览更多有关BR和BLR的资讯，或者查看以下这个汇整了马来西亚16家知名银行的最新BR与BLR列表。
马来西亚银行的贷款利息（更新于2020年8月6日）
马来西亚哪一家银行的房屋贷款利息最低？
当我们想要申请贷款的时候，第一时间想知道的往往都是：“哪一间银行的利息最低？”
由于房贷利息的计算方式牵涉到很多因素，而且每一家银行的计算和审核方式又会因人而异，因此很难单纯根据这些资料来断定某一家银行的利息肯定最低。
不过，如果我们根据以上这些银行的参考利息来看，显然大众银行（Public Bank）的贷款利息是目前最低的，只有3.1%。
在COVID-19疫情期间，马来西亚的房屋贷款利息是多少？
在2019冠状病毒病（COVID-19）疫情之下，几乎没有一个行业是能够幸免的，银行业也不例外。
经过国家银行在2020年四度降息后，马来西亚房屋贷款的利息已经降至大约3%的平均水平。
房屋贷款利息还会在2021年下调吗？
至于国内的房贷利息会不会在2021年继续下调，这很难说。有些业内人士预测不会，但有些则认为还有待观察。
无论如何，你要记住如今房屋贷款的利息是会跟随基准利息（Base Rate，简称BR）浮动的，而BR则是跟随国家银行的隔夜政策利率（OPR）浮动的。
在2019冠状病毒病疫情期间，OPR已经被调低到了历史新低。实际上，OPR仅在2020年的一年内，就已经被下调了四次。
假如疫情继续恶化或国家难以摆脱当前经济低迷的状况，OPR还是可能会再被国家银行调低的。假设真的出现这种情况，那么房贷利息就会进一步下调。
如果还不起房屋贷款会怎样？
如果你拖欠了一些月份的分期付款，你就会被银行征收罚款。假设这些罚款没有在期限内还清，银行还会向你征收拖欠这些罚款的利息，最终你的债务就会如雪球般越滚越大。
若你真的遇到困难而无力偿还房贷，你应该尽快跟银行协商是否能够进行贷款重组。
如果你一直拖延到事情无法挽回的地步，银行可能会收回你的房子和启动对你的破产呈请。
所以，当你遇到任何可能影响你还款的问题时，一定要尽快与你的银行联系，否则会面临很严重的后果！
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